Имущественные налоговые вычеты определены статьей 220 НК РФ. Имущественные налоговые вычеты, так же как и социальные налоговые вычеты, предоставляются налогоплательщикам, являющимся налоговыми резидентами РФ, по окончании налогового периода на основании налоговой декларации, которую вы подаете в налоговый орган.

 


Полученный доход, подлежащий налогообложению по ставке 13%, уменьшается на следующие имущественные налоговые вычеты:

  • налоговые вычеты в отношении доходов от продажи имущества;
  • налоговые вычеты в связи с новым строительством или приобретением жилого дома, квартиры, комнаты, и(или) долей в них, земельных участков на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли в них.

Следуют знать, что порядок получения имущественных налоговых вычетов от продажи иных видов движимого и недвижимого имущества отличен.

Вы продаете свое имущество (жилой дом, квартиру, комнату, включая приватизированные жилые помещения, дачу, садовый домик или земельный участок, долю в указанном имуществе). Налоговая база от такого дохода определяется по окончании налогового периода, и декларирование является обязательным!


Если имущество находилось в собственности:

 
• три года и более- налогом не облагается весь полученный доход от продажи;
• меньше трех лет- не облагается налогом доход в пределах 1 000 000 рублей или Вы вправе уменьшить на расходы связанные с его получением (покупкой).


В случае продажи построенного объекта недвижимости такими расходами признаются средства на разработку проектно-сметной документации, подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание таких автономных источников.


Если имущество находилось в общей совместной собственности, то имущественный налоговый вычет предоставляется по согласию совладельцев в пределах, установленных законом.


Если имущество находится в общей долевой собственности, то имущественный налоговый вычет предоставляется каждому совладельцу соразмерно его доле.

Срок нахождения в собственности исчисляется с дня регистрации имущества в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.


Необходимо учитывать особенности по предоставлению имущественных налоговых вычетов при продаже:
• нескольких объектов имущества, находившихся в собственности менее трех лет; 
• имущества принадлежащего нескольким собственникам;
• от реализации имущественных прав;
• ценных бумаг.

Вы покупаете/строите жилой дом, квартиру, комнату и долю в них. 
Приобретаете земельный участок под индивидуальное жилищное строительство (с 2010г) и земельные участки на которых расположены покупаемые жилые дома или доли в них.

Вы можете получить имущественный налоговый вычет (если приобретаете за свой счет) ( пп.2.п.1 ст.220 НК РФ) только с доходов облагающихся по ставке 13%. В случае уплаты налога с доходов иностранного государства имущественный налоговый вычет не предоставляется.

Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток переносится на последующие налоговые периоды до полного использования.


Имущественный налоговый вычет можно получить только по жилым объектам, которые находятся на территории РФ. Если вы построите дом или купите квартиру за пределами России, то имущественный налоговый вычет в части расходов по строительству или приобретению, получить не сможете.

Потраченные на покупку средства уменьшат доходы в том случае, если жилье находится в вашей собственности, т.к., новую квартиру можете купить еще на этапе строительства, но до того, как право собственности не будет оформлено официально, воспользоваться имущественным налоговым вычетом нельзя.

С 1 января 2010 года изменен перечень расходов по объектам недвижимости. №202-ФЗ от 19.07.2009.

Размер расходов непосредственно связанный со строительством или приобретением объекта ограничен. С 1 января 2008 года не может превышать 2 000 000 рублей (без учета сумм, направленных на погашение процентов по займам и кредитам). Ранее этот налоговый вычет составлял 1 000 000 рублей. Поправка распространяется на правоотношения с 1 января 2008 года. (вопрос требует рассмотрения по каждому делу персонально).

Имущественный налоговый вычет будет не больше 2 000 000 рублей, но и не больше стоимости приобретенного жилья. Так, если человек потратил 1 900 000 рублей, то и имущественный налоговый вычет он получит в таком же размере. А если израсходовал 2 500 000 рублей, то имущественный налоговый вычет составит только 2 000 000 рублей.
При этом в год можно получить имущественный налоговый вычет, не превышающий суммы годового дохода человека, который облагается НДФЛ по ставке 13%.

Если человек получает доходы в одном регионе, а приобрел жилье в другом, то имущественный налоговый вычет может получить только по регистрации места жительства. Налоговая инспекция оформит платежное поручение на возврат НДФЛ из бюджета этого региона.

Список затрат, связанных с приобретением жилья, строго оговорен. Так, при покупке квартиры это будут ее стоимость по договору купли-продажи, расходы на материалы и оплату ремонтных работ.
При строительстве дома в зачет идет также разработка проектно-сметной документации, покупка стройматериалов, подключение газа, воды и электричества. Сюда же относятся расходы на строительно-монтажные работы и покупку недостроенного дома.

Если человек покупает неотремонтированные дом или квартиру, отделочные работы можно включить в имущественный налоговый вычет при условии, что в договоре купли-продажи указано, что приобретается незавершенное строительство или квартира без отделки.

Для получения имущественного налогового вычета покупателю жилья необходимо иметь следующие документы:

  • заявление на предоставление имущественного налогового вычета;
  • подтверждающие факт расходов на покупку недвижимости документы (банковские выписки, квитанции к приходным кассовым ордерам и т.п.);
  • документы, подтверждающие право собственности на объект (свидетельство, договор купли-продажи и т.п.).
  • справка 2 НДФЛ (со всех мест работы)

Получить имущественный налоговый вычет на жилье можно как в налоговой инспекции, так и на работе.
В первом случае к перечисленным документам человек должен приложить декларацию по налогу на доходы. Поскольку ее оформляют по окончании года, выходит, что и за получением имущественного вычета можно обратиться только в конце года.

Чтобы получить имущественный налоговый вычет на работе, новому владельцу жилья вначале надо подтвердить свое право на получение имущественного вычета в налоговой инспекции по месту жительства. Форма налогового уведомления о подтверждении права на вычет покупателю жилья утверждена приказом ФНС РФ от 7 декабря 2004 года N САЭ-3-04/147. В уведомлении указывают год, за который предоставляется имущественный налоговый вычет, сумма имущественного вычета и реквизиты фирмы, которая вправе его предоставить. Дать официальное подтверждение инспекция должна в течение 30 календарных дней. Срок считается с момента подачи заявления на имушественный вычет и всех подтверждающих расходы документов.

На основании уведомления из налоговой инспекции фирма будет ежемесячно предоставлять работнику налоговые вычеты в пределах его дохода, который облагается налогом по ставке 13%. Скорее всего, в течение одного года работник вряд ли успеет использовать весь имущественный вычет. В этом случае сумму "невыбранного" налогового вычета переносят на последующие годы вплоть до полного использования.

Чтобы использовать "невыбранный" имущественный налоговый вычет снова, человек должен ежегодно получать от инспекции новые уведомления. Например, если по итогам 2009 года сумма "нужного" дохода работника оказалась меньше размера имущественного налогового вычета, указанного в уведомлении за 2009 год, то остаток налогового вычета сотрудник сможет получить только на основании нового уведомления за 2010 год.

Неважно, в каком месяце работник получил уведомление от инспекции и предоставил его работодателю. Бухгалтерия должна предоставить имущственный налоговый вычет за весь календарный год, в котором право на вычет у работника возникло. В случае, если за предыдущие месяцы работник переплатил НДФЛ, фирма его вернет ( письмо Минфина РФ от 8 августа 2006 г. N 03-05-01-04/243).

Если на строительство или покупку жилья работник получил заем, то проценты по нему тоже льготируются. Причем не только по банковским кредитам, но и по целевым займам.
Обратите внимание: проценты не входят в лимит на жилье (1 000 000 рублей). По ним имущественный налоговый вычет предоставляют дополнительно.

Сложности с получением имущественного налогового вычета при покупке жилья возникали, когда человек приобретал квартиру в собственность, а в следующем налоговом периоде перепродавал ее другому лицу. При этом продавец еще не полностью использовал имущественный налоговый вычет, но уже лишался права собственности на квартиру. Как правило, в такой ситуации налоговые органы отказывали в предоставлении оставшейся части налогового вычета, ссылаясь на то, что налогоплательщик не может представить документ, подтверждающий его право собственности на квартиру.

Однако в 2005 году Минфин России решил этот вопрос в пользу налогоплательщиков. В письмах от 14 декабря 2005 года N 03-05-01-05/209 и от 15 декабря 2005 года N 03-05-01-05/216 он прямо указал, что "оставшаяся часть имущественного налогового вычета может быть предоставлена налогоплательщику в последующие налоговые периоды независимо от того, что в эти периоды жилой дом или квартира могут не находиться в собственности налогоплательщика".

Таким образом после первичного заявления имущественного налогового вычета и до использования его в полном объеме жилье можно продавать (дарить). При этом, чтобы полностью использовать остаток налогового вычета, нужно сохранить копии документов на приобретение жилья в собственность.


Воспользоваться имущественным налоговым вычетом на приобретение недвижимости человек может только один раз.


Однако если налогоплательщику был предоставлен имущественный налоговый вычет в соответствии с утратившим силу Законом РФ от 7 декабря 1991 года N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц", то налоговый вычет, предусмотренный Налоговым кодексом, повторным не считается. В подпункте 2 пункта 1 статьи 220 кодекса указано, что повторно не предоставляют имущественный вычет, предусмотренный именно этой статьей.

Есть нюансы и при приобретении жилья супругами в общую совместную собственность.
По мнению налоговиков, необходимо, чтобы для вычета каждый из супругов представил платежные документы по факту самостоятельной оплаты своей доли в приобретенном жилище ( информационное сообщение ФНС РФ от 18 марта 2005 г. "Предоставление имущественных налоговых вычетов в части расходов на приобретение жилого объекта").

Однако в письме от 24 мая 2007 года N 03-04-05-01/159 Минфин России разъяснил, что независимо от того, на чье имя зарегистрировано имущество, оно находится в общей совместной собственности супругов. Значит, имущественный налоговый вычет в максимальном размере (2 000 000 рублей) супруги могут распределить между собой по договоренности. Это возможно, если они не заключили брачный договор, предусматривающий раздельную собственность на приобретаемое имущество.

Необходимо учитывать особенности по предоставлению имущественных налоговых вычетов:

  • в части расходов, направленных на погашение кредитов и процентов по ним;
  • особенности предоставления имущественного налогового вычета по месту работы;
  • ограничение имущественного налогового вычета по расходам на новое строительство или приобретение жилья.

Имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением жилья, не применяется:

  • если строительство или приобретение жилья оплачивает работодатель или другое лицо;
  • если сделка купли-продажи жилья совершена между родственниками и взаимозависимыми физическими лицами ( п. 1, 2 ст. 20 НК РФ);
  • если для оплаты улучшения жилищных условий использованы средства материнского (семейного) капитала, а также бюджетные средства ( пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

ВАЖНЫЕ ВОПРОСЫ И ДОКУМЕНТЫ ПРИ ПОЛУЧЕНИИ ВЫЧЕТОВ:


Договор дарения квартиры между бывшими супругами чреват налогом на доходы


Если один гражданин дарит другому недвижимость, транспортные средства, акции, доли или паи,то денежный или натуральный доход одаряемого лица облагается НДФЛ. Кроме- когда эти граждане являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ. Бывший супруг не является членом семьи или близким родственником бывшей супруги. Следовательно, доходы, полученные по договору дарения квартиры между этими лицами, облагаются НДФЛ. (ПИСЬМО Минфина РФ от 07.10.2010 № 03-04-05/10-606)

Право на имущественный вычет по наследству не переходит

При покупке квартиры, которая была оформлена на супруга, он воспользовался имущественным вычетом. Однако полностью реализовать право на вычет не успел в связи со смертью. Жена как наследница имущества права использовать остаток вычета не имеет. Как разъясняет Минфин РФ наследование права на такой вычет НК РФ не предусмотрен. (Письмо Минфина РФ от 31.05.2010 № 03-04-05/7-297)

 

  Кто не вправе воспользоваться вычетом при покупке квартиры


Согласно НК РФ налогоплательщик имеет право воспользоваться имущественным вычетом при покупке квартиры. Однако в ситуации, когда сделка купли-продажи оформлена между взаимозависимыми лицами такой вычет не применяется. 

Согласно НК РФ взаимозависимыми признаются лица, состоящие в отношениях свойства. По мнению Минфина РФ, к «отношениям свойства» можно отнести отношения, возникающие в связи с заключением брака между супругом и родственниками другого супруга, а также между родственниками супругов. Таким образом, зять не вправе применить вычет по квартире, купленной у тещи.